DODEWAARDPluimenburgsestraat 16

DODEWAARD
Pluimenburgsestraat 16

Uniek: Wonen en werken aan huis!
Zeer verrassend en volumineus VRIJSTAAND WOONHUIS met voormalige VLOEDSCHUUR die thans in gebruik is als werkplaats en atelier. De zeer comfortabele OPRIT biedt niet alleen plaats aan meerdere auto’s, maar ook aan bijvoorbeeld een camper of een werkbus. Bovendien kun je de vloedschuur ook als GARAGE zien aangezien je meerdere auto’s naar binnen kunt rijden. Overigens vind je aan het einde van de oprit nog een houten STALLINGSRUIMTE (32m2) voor aan auto, een motor en/of fietsen, evenals een houten SCHUUR (21m2). Dit alles staat op een perceel van 2.367m2 grond.

De woning is aan de achterzijde gelegen en grenst met de weelderige tuin aan het dijkvlak. Hierdoor geniet je veel vrijheid en privacy. Het woonhuis heeft ca. 174m2 woonoppervlak en heeft veel praktische leefruimte te bieden. Op de begane grond vind je o.a. een tuingerichte living met houtkachel, een riante leefkeuken met luxe eilandopstelling (2021) en een 2e houtkachel, een fijne werkkamer en een praktische bijkeuken. Op de verdieping zijn 4 slaapkamers, de badkamer en een separaat toilet te vinden. Noemenswaardig is het overdekte terras waarbij de kapconstructie stijlvol doorloopt.

De voormalige vloedschuur is al meer dan 200 jaar oud en betreft een Gemeentelijk Monument. Dat is ook niet zo gek wanneer je binnen de prachtige houten spanten en gebinten tegenkomt. In de huidige situatie wordt de begane grond (ca. 388m2) gebruikt als werkplaats in de houtbewerking. Er staan meerdere machines opgesteld, er is een magazijn, een kantine en een goederenlift naar de verdieping.
De verdieping (ca. 210m2) daarentegen is zeer verrassend, heeft (net als de begane grond) vele dakvensters en biedt mogelijkheden voor bijvoorbeeld een atelier, kantoorruimte of het geven van workshops. Er is een eigen entree en er zijn 2 toiletten aanwezig. Het prachtige spantwerk komt ook hier fraai tot zijn recht. Het hoge plafond versterkt het ruimtelijke gevoel. Een groot pluspunt is dat de volledige kapconstructie is vervangen door dikke, geïsoleerde sandwichpanelen.

Quote van de makelaar: “Wauw, wat een bijzonder object is dit. Vanaf de straat kun je totaal niet inschatten wat voor parel er achter die authentieke gevel schuil gaat. Het woonhuis heeft veel luxe, wooncomfort en leefruimte te bieden terwijl de voormalige vloedschuur voor vele doeleinden en hobby’s geschikt is. Het pand heeft een bedrijfsbestemming, maar de Gemeente is bereid om mee te werken aan een woonbestemming. Werken aan huis is nog nooit zo leuk geweest als hier!”

UITGEBOUWD WOONHUIS
Vanaf de straat gezien, ligt het woonhuis helemaal aan de achterzijde op het perceel. Daardoor heeft het een rustige ligging in het groen met uitzicht op het dijkvlak. Het woonhuis is in de jaren ’70 tegen de voormalige vloedschuur aangebouwd. Vervolgens is de woning in 2005 over twee woonlagen verder uitgebouwd waarbij de kapconstructie volledig is doorgetrokken. Hierdoor is het fraai één geheel geworden en heeft de woning een speels karakter gekregen waarbij met name het overkapte buitenterras met vide direct in het oog springt. Opvallend is dat de woning én het terras wat hoger ligt dan het tuinniveau waardoor je een mooi zichtveld op de omliggende tuin hebt.

VEEL LEEFRUIMTE
Eénmaal in de woning wordt je verrast door een speelse indeling en grote raampartijen die voor veel lichtinval zorgen. Bovendien kijk je groen weg in de achtertuin en geniet je 100% privacy.

Je komt hier binnen in een prettige hal met modern toilet en een maatwerk garderobe kastenwand. Vervolgens loop je door naar de leefkeuken met eilandopstelling. Deze leefkeuken is dermate groot dat je naast een 8- tot 10-persoons eettafel ook nog een lekkere fauteuil (bij de houtkachel) kwijt kunt.
De living is in de aanbouw gelegen en biedt een fijne zithoek met (2e) houtkachel. Het ‘inpandige’ buitenterras is zowel via de living als de leefkeuken toegankelijk.
Andere praktische ruimtes die je op de begane grond tegenkomt, zijn de werkkamer en de bijkeuken. De werkkamer is 12m2 groot en zou ook een prima slaapkamer op de begane grond kunnen zijn. De bijkeuken is voorzien van witgoedaansluitingen evenals een wastafel en de CV-ketelopstelling. Indien gewenst zou je hier ook een (2e) badkamer kunnen realiseren.

LUXE EILANDKEUKEN
Graag vertellen we nog wat meer over de keuken aangezien deze in 2021 is vervangen door een luxe en stijlvolle designkeuken. De opstelling bestaat uit een robuust schiereiland en een hoge kastenwand met kookgelegenheid. Het eiland is voorzien van een RVS werkblad waarbij de gootsteen één geheel vormt. Naast de gootsteen is de vaatwasser ingebouwd.
In de kastenwand vind je apparatuur zoals een 178cm hoge koelkast, een vriezer met 4 lades, een grote combi-oven/magnetron en een brede inductie kookplaat. In het ‘plafond’ is de afzuigunit ingebouwd. Verder heeft de keuken veel praktische kastruimte waaronder brede ladekorven. Spotverlichting accenturen de trendy kleurstellingen van de keuken. De plavuizen vloer is voorzien van vloerverwarming.

1e VERDIEPING
Via een 2e hal en trapopgang bereiken we de 1e verdieping. Hier schakelt een lange overloop 4 slaapkamers en de badkamer aan elkaar. Tevens is er een modern, separaat (2e) toilet op de overloop gelegen. De slaapkamers zijn respectievelijk 15m2, 12m2, 12m2 en 5m2 groot. Dit is gemeten vanaf 1,5m hoogte waardoor de kamers eigenlijk nog groter zijn. Overigens zijn alle kamers v.v. dakvensters en verduisteringsschermen. De slaapkamer die aan de vide (met dakvensters) grenst heeft met de glaspui een bijzondere beleving. Ook heeft deze slaapkamer airconditioning. De andere slaapkamers worden gekoeld middels de airconditioning op de overloop. Het afwerkingsniveau is verder neutraal en verzorgd te noemen.

De badkamer voelt eveneens comfortabel aan. Er is gekozen voor een uitgebreid 2-persoons wastafelmeubel met veel kastruimte en een maatwerk spiegelkast. Er tegenover loop je een ruime inloopdouche in met rainshower en handdouche.

VLOEDSCHUUR
Vroeger had een vloedschuur als functie om vee en voedsel in veiligheid te kunnen brengen tijdens overstromingen. Dat gold met name in het rivierengebied zoals de Betuwe waarbij het water nog wel eens buiten haar oevers trad. Om die reden werd een vloedschuur op een verhoging (terp) gebouwd zodat dieren en opgeslagen oogsten veilig bleven. Je kunt je dan ook vast voorstellen dat een vloedschuur groot was, ook omdat er (landbouw)rijtuigen gestald werden.

Met een vloeroppervlak van bijna 400m2 (14m bij 27,5m) op de begane grond leent de ruimte zich voor vele doeleinden. In de huidige situatie wordt de ruimte gebruikt als werkplaats voor houtbewerking en is dan ook zeer geschikt voor een ZZP’er in de bouw. Maar je zou ook aan andere invullingen kunnen denken zoals een stallingsruimte voor oldtimers of andere hobby’s. Door de combinatie van authentieke spanten en gebinten, een 4 meter hoog plafond en veel dakvensters heeft deze ruimte een unieke beleving.

Aan de voorzijde bieden 2 dubbele deuren toegang tot een ‘voorportaal’. Hier vind je ook een opslagruimte of magazijn. Een roldeur geeft vervolgens toegang tot de grote ‘werkplaats’ die verwarmd kan worden middels heaters die aangestuurd worden door 1 pelletketel. Verder is er nog een kantine aanwezig, voorzien van een keukenblokje voorzien van o.a. een koelkast en een vaatwasser.

ATELIER
De voormalige vloedschuur leent zich ook voor andere doeleinden en wel op de verdieping die op z’n minst verrassend te noemen is. Naast de dubbele deuren naar de werkplaats vind je in de voorgevel nog een extra (toegangs)deur naar een aparte hal/entree. Hierdoor kun je de begane grond en de verdieping geheel gescheiden gebruiken en mensen ontvangen. Een trapopgang brengt je naar de verdieping met een dubbele toiletgroep. Ook is er een goederenlift aanwezig om eenvoudig grote spullen naar de verdieping te kunnen brengen.

Eénmaal door de dubbele deuren, komt je een zee aan ruimte tegemoet. Je kunt hier perfect een atelier of bijvoorbeeld workshops houden. Het plafond is hier 3,3 meter hoog en net als in de werkplaats zijn ook hier vele dakvensters aangebracht hetgeen het ruimtelijke gevoel verder versterkt. En mocht je nog ruimte tekort komen, dan is er zelfs nog een zolder met stahoogte die bereikbaar is met een vlizotrap. Kortom, ben je op zoek naar ruimte om je woonwensen te verwezenlijken in combinatie met je beroep of hobby’s, dan kan het bijna niet anders dan dat je hier gaat slagen…

BESTEMMING
Noemenswaardig is dat dit object op dit moment een bedrijfsbestemming heeft. Bedrijven tot en met categorie 3.1 zijn toegestaan. Je mag hier wonen mits je ook een bedrijf aan huis uitoefent. De Gemeente Neder-Betuwe kijkt echter positief aan tegen een bestemmingsplanwijziging naar wonen.
Alle omliggende bebouwing betreffen immers woningen met woonbestemming. De voormalige vloedschuur opsplitsen in meerdere wooneenheden behoort tot de mogelijkheden en biedt een unieke kans. Meer informatie omtrent een eerste zienswijze van de Gemeente Neder-Betuwe is op te vragen bij ons kantoor.

BUITENLEVEN
Ben je een tuinliefhebber en ben je graag buiten in de natuur? Dan zal je de omliggende tuin ook zeker aanspreken. Deze woning staat op een royaal perceel van meer dan 2.300m2 grond waardoor de tuin veel ruimte en vrijheid te bieden heeft. Aan het einde van de diepe en brede oprit loop je door een poort de achtertuin in. Hier zijn meerdere terrassen aangelegd waaronder het overkapte terras grenzend aan de woonkamer/keuken. Een gazon, diverse (fruit)bomen en kleurrijke bloemborders zorgen voor een natuurrijk geheel. Bomen zorgen ervoor dat er vanaf het dijkvlak nauwelijks tot geen inkijk is.

BIJGEBOUWEN
Naast dat er in de voormalige vloedschuur al enorm veel (stallings)ruimte te vinden is, heeft deze woning ook nog een vrijstaande garage en schuur. De garage met dubbele deuren (6m x 5,3m) biedt plaats aan meerdere voertuigen zoals een auto, motoren en/of fietsen.

Naast deze garage is nog een schuur (3m bij 7m)aangebouwd. Ook deze schuur heeft dubbele deuren waardoor je er bijvoorbeeld een zitmaaier naar binnen kunt rijden. Tevens kan deze schuur handig zijn voor het opbergen van (tuin)gereedschap.

DODEWAARD, aan de Waal
Letterlijk op steenworp afstand, aan de andere kant van het dijkvlak, ligt een oase van rust in de Hiensche uiterwaarden. Hier vindt je de nevengeul van de Waal (strang) alsmede het Hiensepad. Dit is een klompenpad van 12 kilometer lang door de vrije natuur. Hier kun je wandelen langs oerwallen en oude stroombeddingen. Vissers en natuurliefhebbers kunnen hier hun hart ophalen. Bovendien zie je hier de grote binnenvaartschepen aan je voorbij varen.
Aan de andere kant van het dorp is Landgoed Hemmen gelegen. Hier vindt je uitgestrekte, bosrijke wandelpaden door het Betuwse landschap met als kers op de taart de kasteelvijver en bloementuin.

Dodewaard heeft een volwaardige supermarkt (PLUS) en 2 basisscholen. Ook vinden veel mensen de Action een groot voordeel. En dat eveneens op loopafstand van deze woning. De ligging voelt landelijk aan, maar je woont bijna om de hoek van de dorpskern.
Moet je veel reizen vanwege je werk, dan zal het je aanspreken dat je je in enkele autominuten op de A15 begeeft. Er loopt immers een (nieuwe) rondweg om het dorp heen. Tevens gaat er een stoptrein tussen Arnhem/Nijmegen en Tiel.
Kortom, wij laten u graag kennis maken met het veelzijdige dorp Dodewaard!

OVERZICHT IN CIJFERS
Woonoppervlak: ca. 174m2
Vloedschuur begane grond: 388m2
Vloedschuur 1e Verdieping: 210m2 (gemeten vanaf 1,5m hoogte)
Inhoud: ca. 3.470m3
Perceelgrootte: 2.367m2
Garage: 32m2
Schuur: 21m2

PLUSPUNTEN VOOR DE KOPER
Volumineus, vrijstaand woonhuis met werken aan huis
Onwerkelijk aantal kuubs inhoud, namelijk ca. 3.470m3
Stijlvolle en trendy inbouwkeuken met schiereiland (2021)
Vloerverwarming in de keuken, hal en living (aanbouw)
Houtkachel in de woonkamer én leefkeuken
Voornoemde houtkachel verwarmd overloop en badkamer middels heteluchtverdeling
In totaal 4 slaapkamers en een royale werkkamer
Moderne badkamer en toiletten
Praktische bijkeuken met witgoedaansluitingen
Zoldervliering boven de 1e verdieping van de woning
Moderne groepenkast met o.a. een 3-fasenaansluiting
Glasvezelaansluiting t.b.v. TV en snel internet
Kapconstructie vloedschuur vervangen door dikke, geïsoleerde sandwichpanelen
Gevels woning in 2016 nageïsoleerd, aanbouw direct bij realisatie in 2005
Woning is geheel voorzien van dubbelglas waarvan het grootste deel HR++ beglazing
Airconditioning (2x) aanwezig
CV-ketel en pelletketel voor het woonhuis welke afgewisseld kunnen worden
Opvallend lage energielasten ten opzichte van de inhoud van de woning
Energielabel C
Verzorgde onderhoudsstaat, buitenschilderwerk in 2022 uitgevoerd
Ideale combi van wonen, werkplaats en kantoor aan huis
Betreft een Gemeentelijk Monument (alleen de voorgevel, achterzijde vloedschuur)
Gelegen aan een lommerrijke laan tussen de dorpskern en natuurgebied
Centrumlocatie maar met het vrije gevoel van het buitengebied
Dorpsplein, supermarkt en basisscholen op loopafstand
Aantrekkelijke ligging nabij de uiterwaarden van de Waal, Landgoed Hemmen en het natuurgebied van het Gelders Landschap.

TIP:
Wilt u meer te weten komen over deze woning?
Beleef dan ook eens de aanvullende producten die wij standaard bij al onze woningen aan de Funda-presentatie koppelen:
– Professionele woonvideo
– Virtuele tour door de woning
– Interactieve plattegronden met tuinindeling.

Deze informatie is door ons met de nodige zorgvuldigheid samengesteld. Onzerzijds wordt echter geen enkele aansprakelijkheid aanvaard voor enige onvolledigheid, onjuistheid of anderszins, dan wel de gevolgen daarvan. Alle opgegeven maten en oppervlakten zijn indicatief. Van toepassing zijn de NVM-voorwaarden.